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房控政策持续 房地产属性回归

     

在2008年房地产市场一片红火之际,温州成为了全国房地产市场暴涨的领头羊之一,当时温州的房地产均价高达8万元/平方米。如今,伴随着“国十条实施细则”的限购令,温州的房价从原先的8万元/平方米下降到4万-5万元/平方米,下跌幅度高达40%-50%。为此,许多业内人士表示,温州的房地产市场泡沫逐渐被挤出。

  

价格的变动应该与经济基本面相吻合。但是,现实经济中的“房经背离”和“房地产泡沫”等种种“异象”又说明了仅把房地产作为一种实物资产是远远不够的。无论是现代经济的现实发展趋势,还是理论上的经济发展规律,都可以发现房地产不仅仅是只具有消费功能的住宅或作为生产场所的厂房或办公场所,而逐渐变成了一种投资工具或者说投资对象,由此导致了房地产的定价方式以及其价格的波动方式发生了根本性的变化。基于虚拟经济理论的视角来看,房地产具有越来越明显的虚拟资产特征。随着市场经济的发展,房地产在经济运行中具有越来越重要的作用。房地产作为个人和企业的一种投资、投机产品以及抵押资产的比重越来越大,在发达的市场经济中银行抵押资产的90%是房地产。房地产抵押贷款证券是发达国家证券市场中举足轻重甚至是最关键的部分,对其整体经济发展产生巨大的影响。目前,无论在发达国家还是在发展中国家,房地产都成为了国民财富的最重要组成部分之一,并且也成为了证券和资本市场上各类投资者青睐的重要投资对象。

在2008年金融风暴发生后,中央推出了4万亿元的救市计划,而该救市计划的本质就是为市场注入流动性。在国内投资环境日益恶化的背景下,这些市场资金本着天生的趋利嗅觉涌入房地产市场,形成了对房地产的强大购买需求。与此同时,一些民间投资资金本着投资的需要也进入房地产市场,正是这两股投资资金的强大需求,才形成了今天房地产的市场泡沫。

房地产价格脱离基础价值持续的过快上涨,必然扭曲实体经济中资源的相对价格,使房地产的价值被夸大,同时误导资金的流向,甚至出现全民炒房的现象,最终形成房地产泡沫。一旦交易者意识到价格上涨的过程可能终止,之前的乐观预期就会出现逆转,由不断的买入变为争相出逃,从而使房地产价格开始下降,持有的房地产开始缩水,财富梦想破灭,紧接着投资和消费出现紧缩,总需求由增长转为衰退。房地产泡沫破灭会导致大量不良债权产生,这些不良债权相互影响和作用,进而形成恶性循环,最终演变成整个经济层面的经济危机。国际货币基金组织在一份研究报告中指出,房地产泡沫比股市泡沫更容易以泡沫破灭结束。这份报告研究了21个工业化国家在过去的30-40年中的住房及股市的泡沫生成与破灭情况,研究结果发现股市泡沫有约25%以泡沫破灭作为结束,而房地产泡沫则有40%最终以泡沫破灭而告终。这说明住房泡沫比股市泡沫的危害大得多,因为每个人都必须有房住,但不是每个人都去炒股票,大多数中低收入家庭的住房资产都是家庭的主要资产,或者比其股票投资组合的价值更高。此外,多数国家都是银行主导着购房贷款业务,一些国家的银行贷款占了开发资金和购房资金的70%,住房价格大幅下跌必然导致开发商和购房者的资金链断裂,给银行留下巨大的呆账坏账。房地产泡沫的危机不仅是危及房地产业以及相关产业链的持续健康发展,更严重的是危及到金融业甚至整个国民经济的健康发展。